분양권과 입주권의 차이

분양권과 입주권이란?

대부분의 사람들이 분양권과 입주권이 큰 차이가 없는 비슷한 것으로 생각을 합니다. 하지만 분양권과 입주권은 가격, 세금 등등  다른 부분이 많습니다. 분양권은 조합원이 아닌 청약자격이 있는 일반 수요자가 청약홈을 통해 당첨되어 새집을 취득할 수 있는 권리를 말합니다.

입주권이란 재개발·재건축 사업으로 집을 잃게 된 조합원에게 새집에 입주할 수 있는 권리를 주는 것을 말합니다. 재개발·재건축 사업으로 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않아도 기존의 주택이 철거된 것으로 보고 조합원 입주권이 생기게 됩니다. 따라서 입주권 매매는 조합원과의 거래이고 분양권 매매는 청약에 당첨된 사람과의 거래라고 생각하면 됩니다.

분양권과 입주권의 동·호수 차이점

재개발·재건축 사업은 조합원에게 동과 호수를 먼저 배정하고 남은 물량을 일반분양으로 진행합니다. 그래서 입주권에 상대적으로 로얄동과 로얄층이 배정될 수도 있습니다. 또 시공사에서 제공하는 가전, 가구, 발코니 무상 확장 등의 혜택도 있습니다. 하지만 이런 이유로 분양권보다 입주권이 항상 좋은 것은 아닙니다. 재개발 재건축 사업은 사업지연이나 부동산 경기, 기타 리스크에 영향을 크게 받기 때문입니다.

분양권과 입주권의 가격차이

보통 조합원은 토지소유권을 인정받아 일반공급 물량보다 비교적 저렴한 평당가격으로 주택을 취득할 수 있습니다. 그래서 입주권이 분양권보다 10%~15%가량 저렴하다고 보면 됩니다. 하지만 일반분양이 제대로 이루어지지 않거나 사업시행 중 추가비용이 발생하면 입주권을 가지고 있는 조합원이 부담해야 하는 리스크가 있습니다. 반면 분양권은 입주권보다 가격이 높더라도 초기 자금이 적게 드는 장점이 있습니다. 초기에 분양가의 10%를 계약금으로 납부하고 나머지 금액은 중도금과 잔금으로 나누어 납부할 수 있기 때문입니다.

분양권과 입주권의 취득세 차이

분양권은 소유권이전등기(등기)전 까지는 주택으로 취급하지 않으므로 매수할 때 취득세가 없습니다. 입주할 때 주택으로 취득세를 납부하면 됩니다. 또 청약당첨일부터 잔금지급일까지 채권으로 보기 때문에 재산세, 종합부동산세의 과세대상이 되지 않습니다. 반면 입주권은 멸실상태의 토지에 대한 취득세와 완공 후 건물에 대한 취득세 이렇게 2번을 납부해야 합니다. 또 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 물권으로 간주해서 재산세, 종합부동산세 등 보유세의 과세대상이 됩니다.

분양권과 입주권의 양도소득세 차이

분양권과 입주권은 둘 다 양도소득세를 납부해야 합니다. 분양권은 1년 이내 매도할 때 70%, 2년 이내 매도할 때 60%의 양도세율이 적용되며 입주권은 1년 이내 매도할 때 70%, 2년 이내 매도할 때 60%, 이후 기본세율이 적용됩니다. 하지만 부동산 정책 등이 자주 바뀌는 요즘 자세한 사항은 세무서 또는 세무사 사무실과 상담할 것을 추천드립니다.