대항력과 우선 변제권 및 최우선 변제권

대항력이란?

우리나라 주거의 한 형태인 임대차(전세, 월세)에서 중요한 권리인 대항력에 대해서 알아보겠습니다. 우리나라는 민법에 임대차라는 규정이 있고, 임차인의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해서 ‘주택임대차보호법’으로 임차인의 권리를 한 번 더 보호하고 있습니다. 그리고 임차주택이 경매나 공매에 들어갈 경우 임차인의 보증금을 보호하기 위해 우선변제권이라는 제도를 두고 있습니다.

대항력이란 임차인이 임대인 및 새로운 매수자 등에게 보증금을 돌려받기 전까지 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 그리고 등기되지 않은 물권이라도 동일한 효력이 발생합니다. 따라서 임차인은 임대인이 보증금을 돌려주기 전까지 집을 비워줄 의무가 없습니다.

대항력의 요건

그렇기 때문에 대항력을 갖추기 위해서는 두 가지 요건이 필요합니다. 바로 주택의 인도와 주민등록입니다. 주택의 인도는 잔금일에 잔금을 지급하고 해당 주택으로 이사 와서 실거주 하는 것을 말하고, 주민등록은 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 봅니다. 잔금을 지급하고, 이사 후 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기게 됩니다.

그리고 이 대항력은, 보증금을 전액 다 돌려받을 때까지 계속해서 유지되어야 한다는 점이 중요합니다. 중간에 다른 곳으로 전입신고를 새로 하거나 전출신고를 하면 대항력은 사라지게 되니 주의하셔야 합니다.

우선변제권이란?

임차인이 대항력과 임대차 계약상 확정일자를 갖추게 되면 주택임대차보호법상 보증금을 우선순위로 돌려 받을 수 있는데 이를 우선변제권이라고 합니다. 이는 ​임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.

즉 임차인이 거주하고 있는 임대인의 주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 그 주택에 대한 여러명의 채권자들 중에서 우선변제권이 있는 임차인이 제일 먼저 보증금을 돌려받게 되는 것입니다. 그러나 일시사용을 위한 임대차계약은 주택임대차보호법의 대상이 되지 않기 때문에 대항력이 인정되지 않는다는 점 주의 하셔야 합니다. 일시사용이 아닌 단기계약의 경우는 인정받을 수 있습니다.

그리고 계약은 남편 이름으로 하고 사정이 있어 아내의 이름으로 전입신고를 한 경우도 있을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 내용을 보면 대항요건은 본인 뿐 아니라 그 배우자 및 자녀가족의 주민등록을 포함한다고 나와있습니다. 그러므로 대항력을 갖추었다고 볼 수 있습니다.

최우선변제권이란?

임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때, 소액임차인을 보호하기 위한 보호장치로 소액임차인의 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있는데 이를 최우선변제권이라고 합니다. 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다. 대항력을 갖추고 보증금이 소액이어야 최우선변제권을 받을 수 있습니다. 최우선변제권의 요건에는 확정일자는 해당하지 않습니다. 확정일자는 우선변제권의 해당 요건입니다.

2023년 2월 21일 각 권역별로 최우선변제 대상 임차인의 보증금액을 일괄 1,500만원 상향하고 최우선변제금액을 일괄 500만원 상향해서 시행령을 개정했습니다.

서울특별시의 경우 보증금 1억6,500만원 이하일 경우 5,500만원 이하 변제받을 수 있다는 뜻입니다.

그 외 지역을 살펴보겠습니다.

과밀억제권역, 용인, 화성, 세종, 김포시 보증금 1억4,500만원 이하일 경우 4,800만원 이하 변제받을 수 있습니다.

광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택시 보증금 8,500만원 이하일 경우 2,800만원 이하 변제받을 수 있습니다.

그 밖의 자역은 보증금 7,500만원 이하일 경우 2,500만원 이하 변제받을 수 있습니다.

아는 만큼 이익이다!

요즘 경기침체와 금리인상으로 부동산 경기가 어려운 시기입니다. 이런 때 일수록 꼼꼼하게 나의 권리를 체크해서 이익은 못 보더라도 손해를 보거나 억울한 일을 당하는 일은 없도록 해야겠습니다. 특히 가정에서 자산의 금액이 가장 큰 것이 부동산 이다보니 작은 손해라 하더라도 타격이 클 수 있습니다. 경기가 안정화 되고 부동산 경기가 살아나서 임차인들이 걱정없이 생활할 수 있는 날이 곧 오리라 기대해 봅니다.