전세계약 체결 후 주의사항 알아보기

계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아닙니다. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 할까요? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠? 다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있습니다. 대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있습니다. 여러번 알아보았지만 한번 더 체크해보겠습니다.

 

대항력이란?

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 나에게 대항력이 있다면 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없습니다. 그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다"라고 하고 있습니다.

즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야 생기는 권리입니다. 다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가집니다. 악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 하는데 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 것입니다. 그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 살펴봐야 합니다.

 

우선변제권이란?

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있습니다. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해드립니다.

그럼, 확정일자는 어떻게 받냐고요? 확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 를 통해 받을 수 있습니다. 또담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

주택확인 및 이사하기

주택 확인

입주하기 전에 집의 상태를 꼼꼼히 살피고 기록해두기를 권해드립니다. 물론 집을 보러 다닐 때 한번 확인하지만, 그때는 정신이 없어서 미처 보지 못했던 부분이 나중에 발견될 수 있기 때문입니다. 파손된 부분이 있는 경우엔 입주 전에 기록해 임대인에게 알리고, 수리가 필요한 경우 임대인에게 수리를 요청하셔야 합니다. 계약서 특약 중에 ‘현 임차물의 상태’로 계약한다는 내용이 있기도 한데, 입주 직후 임대인이나 내가 찍은 사진들을 기준으로 퇴거 시 분쟁을 예방할 수 있기 때문에 기록을 잘 남겨두시면 좋습니다. 

도시가스 요금 정산 방법

이사 나갈 때

이사하기 2~3일 전, 지역별 담당 도시가스 고객센터에 미리 전화해두면 이사 날짜와 시간에 맞춰 방문합니다. 이사 당일이 되면 방문 직원이 찾아와 도시가스 배관을 봉인 혹은 철거한 후 사용량을 검사해주고 사용량에 따라 현장에서 바로 납부를 하면 됩니다.

이사 들어올 때

마찬가지로 이사를 오기 2~3일 전에 미리 신청해두어야 합니다. 이사 당일이 되면 방문 직원이 찾아와 도시가스 배관을 설치 및 봉인 해제시켜줍니다. 새로운 집에 도착했다면 이제 명의를 변경해야 하는데 명의는 각 지역 도시가스 회사 고객센터에 전화해서 바꿀 수 있습니다. 다만 전 세입자의 미납금액이 있다면 명의변경이 되지 않으니까 신청하기 전에 미리 계량기와 미납금액을 확인하고 미납요금이 있다면 임대인에게 문의해야 합니다. 귀찮더라도 명의를 변경해야 하는 이유는, 전 세입자의 미납요금을 내야 할 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

상하수도 요금 정산 방법

이사 나갈 때

각 지역 상하수도사업본부에 연락해 ‘분리신고’를 신청하면 됩니다. 신청한 후, 지로용지, 인터넷 납부, 가상계좌 중 희망하는 방법으로 상하수도 이사 정산요금을 내시면 됩니다. 이때 상하수도 요금 정산은 최종 검침일로부터 이사하는 시점까지의 이용 기간과 사용량으로 날짜별 계산하는데, 1개월을 30일로 추정하여 계산합니다. 아파트, 연립주택 및 다세대주택 등은 관리비에 전기요금, 도시가스요금, 상하수도요금이 포함되어 있는 경우가 많습니다. 이 경우에는 관리사무실에 연락해 이사일까지의 관리비 정산을 문의해 처리하면 됩니다.

이사 들어올 때

마찬가지로 ‘분리신고’로 이전 세입자의 사용량과 앞으로 사용할 상하수도 사용량을 구분할 수 있습니다. 각 지역 상수도사업본부에 전화, 방문 등을 통해 명의변경을 하면서 분리신고도 같이 처리합니다. 다만 모든 지역에 상수도사업소 홈페이지가 있는 건 아니므로 내가 사는 지역의 상수도사업부 홈페이지를 찾을 수 없다면 지역의 시청, 민원실에 문의하면 됩니다.

전기 요금 정산방법

이사 나갈 때

지역과 상관없이 한국전력공사에 연락해 전기요금을 확인하고 정산할 수 있습니다. 이사 당일에 한국전력공사 홈페이지, 앱, 전화를 통해 집 주소와 계량기 검침번호를 입력하면 바로 정산할 수 있습니다. 그러니까 꼭 이사하는 날에 계량기 사진을 찍어놓아야 합니다.

이사 들어올 때

전기요금도 상하수도 요금과 마찬가지로 일할계산되어 청구됩니다. 그러나 이전 세입자의 사용량에 따라 누진세 폭탄을 맞을 수도 있다는 거, 꼭 명심하셔야 합니다. 기존 월간 사용량을 기준으로 전기요금이 정산되기 때문에 예상치 못한 전기요금에 놀라게 될 수도 있으므로 이런 경우를 방지하기 위해서 꼭 명의변경을 해야 합니다.

명의변경도 한국전력공사 고객센터와 홈페이지, 앱을 통해 쉽게 처리할 수 있습니다. 이때, 계약전력에 따라 구비서류가 필요할 수도 있고, 필요하지 않을 수도 있습니다. 보통 주택은 저압으로 구분되기 때문에 따로 서류가 필요하지 않습니다.

 

계약 종료 및 갱신 시 주의사항

계약 종료시

흔히 계약을 종료하고 집에서 나가고 싶으면 계약 종료 때까지 아무것도 하지 않으면 된다고 생각하곤 하는데 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법에는 ‘묵시적 갱신’이라는 조항이 있어서 계약 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표현하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 그러니까 집을 나가고 싶은데 아무말도 하지 않고 계약 만기일 시점에서 2개월이 지나버리면 그 계약은 계약 기간만큼 한번 더 자동 연장됩니다. 만약, 묵시적 갱신이 된 이후에 임대인이 퇴거 요구를 하거나 보증금 인상을 강요한다면 거절할 수 있습니다. 이미 계약이 갱신되었으니까요.

계약을 종료하고 다른 곳으로 이사가고 싶다면 계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 임대인에게 연락해서 계약 종료 의사를 밝혀야 합니다. 이때, 분쟁을 방지하기 위해 꼭 기록을 남겨주셔야 합니다. 문자나 메신저로 연락을 하고, 꼭 답장을 받아야 합니다. 임대인의 답장이 없으면 내 의사가 임대인에게 닿지 않았다고 여겨질 수 있습니다. 이 기간에 임대인과 연락이 닿았다면 그 기록을 남겨놓도록 해야 합니다. 전화, 문자, 메신저 등 어떤 방법으로든 임대차 계약 종료 의사를 표현하고 임대인이 수용했다는 대답을 기록으로, 혹은 녹취로 남겨두세요.

만약에 임대인과 연락이 안 되는 경우도 있을 수 있는데 이 경우에는 임대인이 전세계약 종료에 불만이 있어 제때 보증금을 돌려주지 않거나 계약 분쟁으로 이어질 수 있으므로. 반드시 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 밝히는 내용증명을 발송하고, 일부러 내용증명을 수령하지 않는다면 공시송달을 진행해야 합니다.

내용증명?

증명하고 싶은 내용을 담은 서류를 우체국에 보내서 언제, 누구에게, 무슨 내용을 보냈는지 우체국에서 증명하는 제도입니다. 문자나 메시지는 위조될 가능성이 있는 반면, 내용증명은 공적으로 증명되는 문서이기에 증거로서 사용될 수 있습니다.

 

공시송달?

법원에 서류를 보내 보관하게 하고, 사유를 법원 홈페이지에 게시해 확인하게 하는 방법입니다. 왜 이렇게까지 하냐면 임대인의 집 주소를 알 수 없는 경우가 있기 때문입니다. 임대차 계약서에 주소가 적혀 있겠지만, 이사를 갔다거나 해외에 있다면 내용증명 서류를 받을 수 없겠죠. 또, 일부러 받지 않는 사람도 있으니 이런 경우에 해당한다면 꼭 공시송달을 보내도록 합시다. 송달할 서류가 법원 홈페이지에 게시되고 일정 기간이 지나면 임대인에게 도착했다고 간주하기 때문에 계약 해지 의사를 증명할 수 있습니다.

 

계약 갱신 시

묵시적갱신

계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 계약 해지의사를 서로 전하지 않으면 주택임대차보호법 제6조에 의해 ‘묵시적 갱신’이 이뤄집니다. 이는 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 세입자에게 갱신을 거절한다고 통지하지 않았고, 세입자 역시 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않았다면 바로 전 계약과 동일한 조건으로 전세계약이 갱신되는 것입니다.

반대로, 세입자가 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신것입니다. 계약이 2년 연장되는 거죠. 하지만 세입자가 묵시적 갱신 기간 도중에 이사를 가야 한다면 중도 해지도 가능합니다. 묵시적 갱신 기간에는 임대인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

계약갱신청구권

만약에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하거나, 아주 높은 보증금 인상을 원한다면 이를 거절할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 통해서 1번 더 거주할 수 있도록 권리를 주장할 수 있고 보증금과 월세의 인상률도 5% 범위 안에서 합의할 수 있습니다. 단, 월세를 오랫동안 밀렸거나 몇 가지 법에서 정한 거절 사유가 인정되면 임대인이 나의 계약갱신청구를 거부할 수 있으니 미리 확인하셔야 합니다.

계약갱신청구를 거절할 수 있는 사유
-임대인이 실거주 하려는 경우(직계존속 및 직계비속 포함)
-서로 합의해 임대인이 나에게 보상을 제공한 경우
-내가 임차료를 2회 이상 연체한 경우
-집의 전부 또는 일부가 멸실된 경우
-내가 거짓이나 부정한 방법으로 계약했던 경우
-내가 임대인 동의 없이 제3자에게 전대해준 경우
-내가 임대인 동의 없이 주택을 개조하거나 파손한 경우
-내가 임차인의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
만약, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한다면 관련한 증빙 서류를 요구할 수 있고, 이것이 거짓말이라는 사실이 밝혀지면 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
보증금과 월세 조건이 변하는 갱신계약을 하게 될 경우, 계약서를 또 쓰게 될 수 있습니다.  하지만 꼭 새로운 계약서를 써야하는 건 아니고 기존 계약서를 수정해서 써도 됩니다. 만약 반드시 갱신 계약서를 써야 하는 상황이라면, 기존 계약의 갱신 계약서라는 것을 특약에 적어두고, 기존 보증금보다 증액된 보증금을 정확히 써두세요. 그리고 증액된 보증금에 대해서 확정일자를 발급 받아두세요. 단, 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해주세요. 아예 새로 재발급을 받으면 내 보증금 전체가 후순위로 밀릴 수도 있습니다.
계약갱신청구권은 구두, 문자메시지, 이메일 등으로 모두 실행할 수 있지만 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 등 증거를 남기는 편이 안전합니다.

 

보증금 돌려받고 안전하게 이사 나가기

보증금 돌려받기 전에 지켜야 할 것

세입자의 대항력을 유지해야 보증금을 우선 변제받을 수 있는 효력을 가질 수 있습니다. 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 않았는데 이사를 가거나 다른 집으로 전입신고를 하면 계약 후 전입신고와 확정일자 발급 등으로 취득한 대항력, 우선변제권을 잃게 됩니다. 따라서 보증금을 돌려받기 전까지 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를 유지해야 합니다.

임차권등기명령

세입자가 임대차 계약이 종료된 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사(퇴거)할 수 있도록 만들어진 제도입니다. 주택의 소재지를 관할하는 법원에서 신청할 수 있습니다. 임차권등기는 보증금의 전부나 일부를 받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 물론 임대인의 동의가 없더라도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청할 때 필요한 서류는 임대차계약일자, 임차보증금액, 전입일자, 점유개시일자 및 주민등록등본 등입니다. 단, 임차권등기명령을 신청하고 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안 되고 임차권등기가 완료되고 이사나 전출을 해야 보호받을 수 있습니다.

전세보증금반환보증 보증이행 청구절차

1단계 보증사고 발생

전세계약기간 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못했거나, 전세계약기간 중 전세 목적물에 대해 경매 혹은 공매가 실시되어 전세보증금을 반환받지 못했을 경우! HUG 영업점에 통지하고 사고통지서를 제출합니다.

2 단계이행 청구

보증채무이행청구서, 보증서, 신분증, 부동산등기부등본, 명도확인서, 퇴거예정확인서 등 필요한 서류를 준비해야 합니다. 이때 HUG 홈페이지에서 서식을 참고하세요!

https://khug.or.kr/hug/web/cs/cl/cscl000004.jsp

3 단계이행 심사

HUG에서 이행청구의 적정성을 확인하고 심사결과를 통지합니다.

4 단계대위변제

마지막으로 대위변제 증서 등 서류를 제출하고 집을 비워주면(명도) 이행금액을 수령할 수 있습니다.

 

이처럼 전세계약을 체결하기 전부터 체결후 그리고 계약갱신등 전 과정에서 중요한 사항들이 많습니다. 기본적으로 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해 주택의 거주와 전입신고, 확정일자를 반드시 받아두셔야 하고 대항력을 계속 유지해 주셔야 합니다.