전세계약할 때 주의사항

전세계약 체결 전 주의사항

집은 내가 가장 편안해야 하는 공간입니다. 집을 알아보기 전에, 어떤 집에 살고 싶은지 희망하는 집의 유형에 대해 미리 고민해보는 시간을 가져보는 것이 좋습니다. 이때, 생각만 하지 말고 카테고리별로 살고 싶은 집의 기준과 현실적인 조건에 대해 직접 써보는 것을 권해드립니다. 그러면 생각했던 것을 놓치지 않고 체크할 수 있습니다. 주택의 규모와 형태, 위치와 교통, 주변환경과 소음, 편의시설 여부와 집의 노후화 정도 그리고 내가 쓸 수 있는 금액에 맞게 집을 알아보시면 됩니다.

 

 

집 알아보기

공공주택 알아보기

공공기관에서 제공하는 임대주택 정보도 확인해 보세요. 전세임대주택, 매입임대주택, 사회적주택, 행복주택 등 공공임대주택은 소득 및 자산 등 기준을 충족해야 하지만 대부분 시세 대비 저렴한 가격이라 꼭 한번 확인해보시길 추천드립니다..

그리고 자산과 소득 수준에 따라 집에 사용할 수 있는 예산 범위를 설정하시면 됩니다. 이때 예산은 전세와 월세 중 어떤 집을 선택할지, 월 주거비는 얼마나 들지 두루 고려해야 합니다. 간과하지 말아야 할 것은 월 주거비에는 월세뿐 아니라, 대출이자, 관리비, 공과금, 고정교통비가 포함된다는 사실입니다. 월 주거비가 소득에 비해 과도하지 않도록 상한선을 정하는게 좋습니다. 전세대출을 고민할 때는 금융권의 여러 전세대출 상품을 알아보고 나서, 대출 가능한 집을 알아봐야 합니다.

 

주거 지원 정책(공공임대 청약사이트)

SH(서울주택도시공사), GH(경기주택도시공사) 등 지역별 주택도시공사 홈페이지를 참고하시면 됩니다.

집 보러 갈 때 필요한 준비

기록할 수 있는 도구를 꼭 챙겨가세요. 사진을 찍거나 휴대폰에 기록을 해둬야 나중에 여러 집을 보고 나서 비교할 때 헷갈리지 않습니다. 이왕이면 동행인과 같이 다니는 것도 좋아요. 혼자 가면 시간에 쫓기거나 무엇부터 확인해야 할지 몰라 우왕좌왕할 수 있습니다. 또한, ‘호수’를 꼭 기록해둬야 합니다. 해당 집이 재정적으로 안전한 집인지 알아보기 위해서는 부동산 서류를 몇 가지 확인해야 하는데, 그때 반드시 상세주소가 필요하거든요. 게다가 나중에 계약서를 작성할 때 내가 본 집과 다른 집을 계약하게 될 수도 있으니 호수를 메모하는 것을 잊지 마세요.

 

매매가격 및 임차료 확인하기

매매가격 확인하기

주택 시세와 보증금의 규모가 비슷한 ‘깡통주택’은 주택가격이 내려가면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 알아보고 있는 주택의 매매가격과 전세보증금을 비교해보고 보증금이 시세의 80%를 넘는다면 그 집은 피하는 게 좋습니다. 그럼, 그 집의 매매가격은 어떻게 알 수 있을까요? 등기부등본에 쓰여 있는 매매정보를 확인하거나, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 아쉽게도 모든 집의 시세가 공개된 플랫폼은 없어서 여러 홈페이지를 돌아다니면서 정보를 찾아보아야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 https://rt.molit.go.kr

부동산 공시가격 알리미 https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

 

보증금과 월세 확인하기

주변 시세 대비 보증금과 월세가 적정한지도 확인해봐야 합니다. 입지, 건축 시점, 면적이 비슷한 집은 보증금이 얼마고, 월세가 어느 정도인지 알고 있어야 비싼 가격으로 계약하는 일을 방지할 수 있습니다. 보증금과 월세 시세는 인근 부동산이나 인터넷 부동산 중개 플랫폼을 통해 확인할 수 있습니다. 해당 매물과 같은 건물의 다른 집의 시세는 어떤지, 같은 동네 안에서 비슷한 조건의 매물 시세는 어떤지 미리 확인해보세요.

등기부등본 확인

보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있다고 보시면 됩니다.

등기부등본에서는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 합니다. 왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다.

등기부등본의 본래명칭은 등기사항전부증명서입니다. 등기사항전부증명서란, 부동산의 주소, 면적등의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리관계를 확인할 수 잇는 공적인 서류입니다. 이 집의 소유자는 누구인지, 근저당 등 권리관계와 빚의 규모를 파악할 수 있습니다.

만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있습니다. 하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 건물에 대한 등기부등본과 토지에 대한 등기부등본을 함께 확인해봐야 합니다. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있을 수 있습니다. 등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp 에서 발급 및 열람할 수 있습니다. 열람은 700원! 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 

단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

임대인=소유주 확인하기 (갑구)

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있습니다. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있죠. 그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있습니다. 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있습니다. 예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태인 거라고 보시면 됩니다. 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

소유권 외 권리관계 확인하기 (을구)

등기부등본의 ‘을구’에는 이 집에 얽힌 돈 얘기들이 가득 적혀 있습니다. ①이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나 ②임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나, 하는 것들을 을구에서 확인할 수 있습니다.

 

※전세권? 용익물권으로 더 알아보기

만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생기죠. 이와 같은 권리를 용익물권이라고 합니다. 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실 할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해놓은 것인지 확인해봐야 해요. 전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

 

※빚? 담보물권과 근저당권 더 알아보기

은행에 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본 을구에는 ‘근저당권’으로 기록이 남습니다. 그래서 집을 구하는 사람들은 등기부등본을 통해 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 알 수 있죠. 이런 걸 담보물권이라고 합니다. 내가 구하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 내 보증금이 안전할지, 꼭 확인하는 과정이 필요합니다. 만약 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약을 체결하기 전이라면, 경매를 진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 되거든요. (최우선변제 대상이라면 우선될 수 있어요) 그렇기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지를 꼭 확인해야 해요. 특히, 근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검해야 합니다. 또 보증보험 가입 등을 통해서 혹시나 생길 수 있는 문제를 사전에 방지해볼 수도 있습니다.

 

등기부등본 확인하는 방법 총정리

등기부등본 = ①표제부(일반 현황) + ②갑구(소유권) + ③을구(소유권 외 권리)

등기부등본은 크게 ①표제부 ②갑구 ③을구, 이 세 가지 영역으로 구성되어 있습니다. 표제부는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고, 갑구에서는 소유권에 대한 권리를 확인 할 수 있고, 을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있습니다.

 

①건물의 주소를 확인하세요. 여기 등기부등본에 적힌 주소는 계약서에 적힌 주소와 같아야 합니다. 동과 호 까지 확인해야 합니다.

②건축물의 용도를 확인하세요. 근린생활시설 같은 경우 주거용 건물이 아니기 때문에 전세자금 대출이 어려울 수 있습니다.

③전유부분, 즉 건물에서 빌리려는 부분의 면적을 확인하세요. 임대차 계약을 할 때도 여기에 적힌 만큼의 면적을 기재해야 합니다.

④대지권이 있는지 확인하세요. 대지권이란 전유부분의 소유자, 즉 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말해요. 만약 임대인에게 대지권이 없다면 주택의 가치가 하락할 수 있으니 주의해야 합니다.

⑤별도등기란 토지에 특이사항이 있다는 사실을 뜻합니다. 별도의 권리가 설정되어 있는 거죠. 이렇게 별도등기라고 표기된 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해봐야 합니다.

 

 

①소유권 보존이란 처음 건물을 등기한 날짜입니다. 건물이 언제부터 사용되었는지를 알 수 있습니다.

②‘갑구’의 표에서 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집을 가진 소유자이고, 나와 계약할 수 있는 임대인입니다. 소유자의 이름과 주민등록번호, 거주지를 잘 확인하고 내가 지금 계약하려는 집의 임대인의 인적사항과 비교해보세요. 당연히 계약서에도 동일한 사람의 인적사항이 적혀 있어야 합니다.

③갑구에는 소유권을 제한하고 있는 조건도 확인할 수 있어요. 압류 / 가압류 / 강제 경매개시결정 / 신탁 등이 바로 그러한 경우에요. 이럴 때는 전문가와 함께 정확한 사실관계를 파악해야 합니다. 특히, 신탁 관련 내용이 있다면 신탁 회사 동의 없이는 임대인이 임대차계약을 할 수 없으니 꼭 확인해보셔야 합니다.

 

①을구에는 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 근저당권이 없는 경우에는 이곳이 비어 있습니다. 이 집에 빚이 많은지, 지금 누군가의 보증금을 돌려주지 않아서 ‘임차권’ 설정되어 있지는 않은지 등을 볼 수 있습니다. ‘말소사항 포함’으로 등기부등본을 열람 및 발급하면, 과거의 이력도 볼 수 있습니다.

②채권최고액이란 근저당권자가 임대인에게 받아낼 돈의 최대 금액입니다. 보통은 빌린 돈의 120%를 채권최고액으로 설정합니다. 여기에 적힌 근저당권 채권최고액과 임차보증금의 합을 계산하여 집이 경매에 넘어갈 경우를 생각해봐야 합니다.

③보통의 경우 ‘채무자’로는 임대인(=소유주), ‘근저당권자’로는 돈을 빌려준 금융기관 혹은 개인이 적혀 있습니다. 

 

 

다가구주택에 살게 된다면, 선순위 임차보증금도 잊지 말고 확인하기

다가구주택은 주택의 소유자가 한 명입니다. 그래서 다가구주택은 임대인은 1명인데 세입자는 여러 명인 경우가 대부분입니다. 그래서, 이런 주택에 살게 될 때는 건물 전체에서 나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금 합계도 확인해야 합니다. 왜냐면, 1명의 임대인에 대해서 건물 전체 호수의 보증금들이 우선순위를 다투게 될 수 있습니다. 내가 사는 건물이 경매에 넘어가게 됐을 때, 나보다 먼저 우선순위 자격을 갖춘 보증금부터 보호받게 되거든요. 왜냐하면, 주택임대차보호법상 대항 요건과 우선변제권을 먼저 갖춘 세대의 임차보증금이 내 임차보증금보다 먼저 변제되는 ‘우선변제권’제도가 있기 때문이에요.

 

우선변제권 더 알아보기

대항력과 우선변제권

계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아닙니다. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 할까요? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠? 다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있습니다. 대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있습니다.

 

대항력이란?

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 나에게 대항력이 있다면 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없습니다. 그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다"라고 합니다.

즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야 생기는 권리입니다. 다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가져요. 악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 합니다. 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 거예요. 그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 살펴봐야 합니다.

 

우선변제권이란?

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것입니다.

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있습니다. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해 드립니다. 확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 또한, 담당 시·군·구청에 임대차 계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

 

스스로 현명해지기

요즘 전세사기나 깡통전세란 말이 뉴스에 많이 나와서 전세나 월세 계약을 하려는 분들이 많이 불안해하는 요즘입니다. 개인이 먼저 취할 수 있는 방법들(대항력 갖추기, 확정일자 받기, 등기부등본 확인하기, 계약서 작성할 때 인적사항 확인 및 해당 집 주소 꼼꼼히 확인하기 등)과 정부에서 법적으로 보호하는 방법(임대차보호법)과 보증보험에 가입하는 방법 등으로 최대한 할 수 있는 방법을 동원해보는 것 밖에는 없는 것 같습니다. 기형화되어있는 우리나라의 부동산 형태가 느리지만 천천히 정상화로 가는 과도기에 있다고 생각합니다. 그 과정이 금방 끝날 것 이라고 생각하지 않습니다. 이럴수록 우리 개개인이 할 수 있는 최소한의 안전장치를 확보하고 자주 확인하고 체크하는 방법으로 이 어려운 과도기를 잘 지나가야 할 것입니다.